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新《北京市物业管理条例》亮点——业主篇(下)

       本文业主篇(上)介绍了物业管理的基本问题规定,本篇将着重介绍《条例》对业主权利义务、权力责任方面的新规定、新亮点,这方面的规定才是业主以法律做武器,维护自身合法权益的利刃。

 

四、物业管理的权力机构

 

1、权力架构

《北京市物业管理条例》(以下简称《条例》)为物业管理的权力机构架设了两种类型,分别是业主组织和物业管理委员会。他们之间的关系是,通常情况下由业主组织(包括业主大会、业主委员会)享有物业管理的决定权和执行权;在不具备成立业主大会条件或具备成立业主大会条件但是确有困难未成立,又或业主大会成立后未能选举产生业主委员会的情况下,可以成立作为临时组织的物业管理委员会。

物业管理委员会负有推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会的责任。另外,成立业主大会但是尚未成立业主委员会的,物业管理委员会组织业主大会履行其职责,并组织执行业主大会的决定。而未成立业主大会的,物业管理委员会组织业主行使业主大会和业主委员会的职责。

从以上规定来看,物业管理委员会其实是一个临时性的、过渡性的角色,它可以在没有业主组织或业主组织不健全的情形下代替行使部分或全部业主组织的权力。同时为了体现其临时性、过渡性,物业管理委员会的任期被规定为一般不超过三年。

2、具体机构构成

主大会的构成规定在《条例》第二十九条,业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理委员会的形成与构成规定在《条例》第五十二条、第五十四条,街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成,其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任,副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

 

五、业主与业主组织的权利(权力)与义务(职责)

 

我们将亮点以表格的形式概括如下:

业主权利

详见《条例》第二十七条

亮点:1、自行管理物业;2、要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务;3、对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权;4、监督专项维修资金的管理和使用。同时本条明确要求,业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益

业主义务

详见《条例》第二十八条

亮点:1、配合物业服务人实施物业管理;2、按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金;3、按时足额交纳物业费;4、履行房屋安全使用责任;5、按照规定分类投放生活垃圾。同时本条明确要求,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务,不得以放弃权利不履行义务。

业主大会权力

详见《条例》第三十四条

亮点:1、确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格;2、选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务;3、筹集、管理和使用专项维修资金;4、申请改建、重建建筑物及其附属设施;5、决定共用部分的经营方式,管理、使用共用部分经营收益等共有资金 。

业主委员会职责

详见《条例》第四十四条

亮点:业主委员会的主要职责是执行业主大会的决定,和一些具体事务的执行,同时规定禁止业主委员会不得擅自制定或者修改管理规约、业主大会议事规则,也禁止业主大会授权业主委员会制定或者修改管理规约、业主大会议事规则。

这里还需注意,《条例》第三十九条对业主委员会委员的任职资格做出了几项特别规定,一是允许业主大会对业主委员会委员提出居住期限的要求,二是要求任职委员必须按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况,三是本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系,四是未被列为失信被执行人。因此,业主们想要做业委会委员首先要自身条件够硬,首先要做一个诚实守信的好市民。

六、其他争议的解决规则


对于业主、物业使用人、物业服务人等禁止实施的行为及其后果,《条例》第七十八条、九十八条进行了规定:

1、损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构;

由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款;

2、擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营;

由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,给予警告,对单位处五万元以上二十万元以下的罚款;对个人处一千元以上一万元以下的罚款;有违法所得的,责令退还违法所得;

3、违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间;

由城市管理综合行政执法部门依照城乡规划法律法规给予责令拆除或者回填、罚款等处罚;

4、违反国家规定,制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质;

由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚;

5、违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电;

由消防救援机构责令改正,拒不改正的,处五百元以上五千元以下的罚款;

6、擅自拆改供水、排水、再生水等管线;

由水主管部门责令限期改正,处一万元以上三万元以下的罚款;

7、从建筑物中抛掷物品;

由公安机关给予警告,处五百元以上五千元以下的罚款;

8、制造超标噪音;

由公安机关责令改正,拒不改正的,处二百元以上五百元以下的罚款;

9、侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

城市管理综合行政执法部门责令改正,拒不改正的,处五百元以上五千元以下的罚款;

10、擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式,占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位,或者损坏消防设施等共用设施设备;

由消防救援机构责令改正,对单位处五千元以上五万元以下的罚款,对个人处五百元的罚款;占用、堵塞、封闭其他共用部位,或者损坏其他共用设施设备的,由城市管理综合行政执法部门责令改正,给予警告,对单位处二千元以上二万元以下的罚款,对个人处二百元以上五百元以下的罚款;

11、擅自改变物业规划用途;

由规划自然资源主管部门责令当事人限期改正、按照实际使用用途类型应当缴纳的土地使用权地价款数额的二倍处以罚款;情节严重的,依法无偿收回土地使用权;

12、违反规定饲养动物;

由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚。

13、违反规定出租房屋。

对于房屋装修的问题,《条例》第七十九条的规定加强了业主和物业服务人之间的沟通,内容如下:业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,与物业服务人签订装饰装修服务协议,并配合其进行必要的现场检查。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。

对于专项维修资金的缴纳和退还,《条例》第八十一条规定,物业买受人应当遵守国家有关专项维修资金制度,按照规定足额交纳专项维修资金。业主转让物业、办理转移登记后,转让物业的专项维修资金余额随物业一并转让,业主无权要求返还;因征收或者其他原因造成物业灭失的,专项维修资金余额归业主所有。

对于建筑物本身风险的问题,《条例》第八十九条规定,业主对建筑物专有部分存在的安全隐患负有及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施的义务。业主不履行维修养护义务的,可以由物业服务人代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主承担。对于经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的,业主或者物业使用人应当停止使用,立即搬出;拒不搬出的,情况紧急危及公共安全的,区人民政府可以责成有关部门组织强制搬出。

 

综上所述,本次物业管理条例的出台,为加强小区物业管理、规范物业收费、明确权责主体、明确管理职责及其界限、明确管理流程、解决小区内冲突等提供了可以依据的“法”,业主们在和物业服务公司交涉时将更有底气,有法可依,真正做到了将小区还给业主,将物业管理责任切实落实到位。


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